Augmenter le loyer chaque année : la révision avec l’IRL expliquée simplement

Chaque année, c’est la même question au déjeuner de famille. Marc, le frère d’Isabelle, lance : « Tu as augmenté le loyer cette année ? »

Isabelle ne sait jamais trop. Elle a peur de se tromper dans le calcul. Et elle n’a pas envie de froisser M. Benali, un locataire sérieux qui paie toujours à l’heure.

La révision du loyer fait peur, mais elle obéit à des règles simples. Les voici, une par une.

L’IRL, qu’est-ce que c’est ?

IRL veut dire indice de référence des loyers. C’est un chiffre calculé par l’Insee, l’institut public de la statistique.

L’Insee le publie chaque trimestre. Il suit, en gros, l’évolution des prix sur les douze derniers mois.

Son rôle est simple. Il fixe la hausse maximale du loyer lors de la révision annuelle. Vous pouvez augmenter moins, ou pas du tout. Mais pas plus.

Ces règles concernent les logements loués vides, ou meublés comme résidence principale. C’est la loi du 6 juillet 1989 qui les encadre.

Première condition : une clause dans le bail

La révision n’est possible que si le bail la prévoit. On parle de clause de révision, ou clause d’indexation.

Ressortez le bail. Cherchez les mots « révision », « indexation » ou « IRL ». Souvent, une phrase dit que le loyer sera révisé chaque année selon l’IRL d’un trimestre donné.

Pas de clause ? Alors pas de révision pendant ce bail. Même si l’IRL a augmenté.

Quand réviser ?

Une fois par an, pas plus. À la date prévue dans le bail.

Si le bail ne précise pas de date, c’est la date anniversaire du bail. Un bail signé le 1er mars se révise donc chaque 1er mars.

Quel trimestre prendre ?

Le bail indique en principe un trimestre de référence. Par exemple : « IRL du 2e trimestre ».

S’il n’en indique pas, on prend le dernier IRL publié à la date de signature du bail.

Chaque année, on compare toujours le même trimestre. Le plus récent publié, et celui d’un an plus tôt. On ne change pas de trimestre en cours de route.

Le calcul, pas à pas

La formule tient en une ligne :

nouveau loyer = loyer actuel × nouvel IRL ÷ ancien IRL

Attention, on parle du loyer hors charges. Les charges suivent leurs propres règles.

Prenons M. Benali. Il paie 800 € de loyer hors charges. Pour simplifier, imaginons que l’indice soit passé de 100 à 102. Ces valeurs sont inventées pour l’exemple. Les vraies se trouvent sur le site de l’Insee.

Étape	Exemple
Loyer actuel, hors charges	800 €
Ancien IRL (même trimestre, un an plus tôt)	100
Nouvel IRL (dernier publié pour ce trimestre)	102
Calcul	800 × 102 ÷ 100
Nouveau loyer	816 €, soit 16 € de plus par mois

Arrondissez au centime. Et gardez le détail du calcul : il servira pour la lettre.

Et si on a oublié ?

C’est fréquent. La loi laisse un an au bailleur, à partir de la date de révision, pour la demander.

Mais la révision ne joue qu’à partir du jour où vous la demandez. Pas de rattrapage des mois passés.

Exemple : la date de révision est le 1er mars. Isabelle y pense en juin. Le nouveau loyer s’applique à partir de juin. Mars, avril et mai restent à l’ancien montant.

Au-delà d’un an sans rien demander, la révision de cette année-là est perdue.

Les cas particuliers à vérifier

• Les logements très énergivores. Le DPE, diagnostic de performance énergétique, classe les logements de A à G. Depuis 2022, les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus être augmentés, révision comprise. Les détails dépendent de la date du bail et du lieu : vérifiez sur service-public.fr.
• Les règles temporaires. Ces dernières années, l’État a parfois plafonné la hausse pour une période limitée. Avant de calculer, vérifiez sur service-public.fr qu’aucune règle de ce type ne s’applique.
• Les locaux commerciaux. Un bail commercial utilise d’autres indices et d’autres règles. Ce qui précède ne s’y applique pas tel quel.

La lettre au locataire

Le plus simple est de prévenir le locataire par écrit. Une lettre courte, claire, sans surprise. Elle contient :

• le rappel de la clause de révision du bail ;
• le trimestre de référence, l’ancien et le nouvel IRL ;
• le calcul détaillé ;
• le nouveau loyer, et la date à partir de laquelle il s’applique ;
• la signature du gérant, au nom de la SCI.

Gardez une trace de l’envoi, surtout si la révision est demandée en retard. Un courrier recommandé ou un e-mail avec accusé de réception rassure tout le monde.

Le ton compte aussi. Une phrase simple suffit : « Comme prévu dans votre bail, le loyer est révisé chaque année selon l’IRL. Voici le calcul. » Un locataire qui comprend le calcul conteste rarement.

Côté famille : décider ensemble

Réviser ou non est un choix. Certaines familles préfèrent ne pas augmenter un bon locataire. D’autres appliquent l’IRL chaque année, pour suivre les frais de la SCI.

Les deux se défendent. L’important est que tout le monde sache ce qui a été décidé, et pourquoi. Isabelle envoie désormais le calcul à Marc et à sa sœur avant la lettre. Plus de question au déjeuner.

Pour voir comment EasySCI prépare ce calcul, consultez la page loyer et charges.