Associé d’une SCI : quel montant mettre sur votre déclaration de revenus ?

Le principe : chacun déclare sa part

Une SCI familiale est le plus souvent à l’impôt sur le revenu, l’IR. Dans ce cas, la SCI ne paie pas d’impôt. Ce sont ses associés qui le paient, chacun sur sa propre déclaration.

Chaque associé déclare sa quote-part, c’est-à-dire sa part du résultat. En général, elle suit le nombre de parts détenues, sauf clause particulière des statuts.

Reprenons la SCI des Tilleuls. Isabelle, Marc et Claire ont chacun 100 parts sur 300, donc un tiers. Dans l’année, la SCI a encaissé 9 600 € de loyers et payé 2 100 € de charges déductibles.

	SCI entière	Part de chacun (1/3)
Loyers encaissés	9 600 €	3 200 €
Charges déductibles	2 100 €	700 €
Résultat	7 500 €	2 500 €

Isabelle, Marc et Claire déclarent donc chacun 2 500 € de résultat, avec le détail des loyers et des charges qui va avec.

Où trouver le bon chiffre ?

Chaque année, la personne qui gère la SCI dépose la 2072. C’est la déclaration de la SCI elle-même. Elle liste les associés et la part de chacun.

Demandez au gérant, ou à la gérante, votre part des loyers bruts, des charges et, s’il y a un prêt, des intérêts d’emprunt. Avec ces trois chiffres, vous avez tout ce qu’il faut.

Les deux déclarations se font à peu près à la même période, au printemps. Les dates exactes sont publiées chaque année sur impots.gouv.fr. Pensez à demander vos chiffres tôt.

Le cas le plus courant : la 2044

La 2044 est le formulaire des revenus fonciers, c’est-à-dire des loyers, au « régime réel ». Au réel, on déduit les charges réellement payées.

La 2044 comporte une partie dédiée aux parts de sociétés immobilières. Vous y reportez votre part des loyers bruts, des charges et des intérêts d’emprunt. Le formulaire calcule alors votre résultat.

Ce résultat est ensuite reporté sur votre déclaration principale, la 2042. En ligne, ce report se fait en général automatiquement. Un bénéfice va en case 4BA.

C’est le cas de Marc. Il n’a pas d’autre logement en location. Il ne détient que ses parts de SCI. Il remplit donc la 2044 avec ses chiffres : 3 200 €, 700 €, 2 500 €.

Le micro-foncier, dans quel cas ?

Le micro-foncier est un régime simplifié. On déclare seulement les loyers bruts, et l’administration applique une réduction forfaitaire de 30 % pour tenir compte des charges.

Attention, il n’est pas ouvert à tout le monde. Si vous détenez uniquement des parts de SCI, vous ne pouvez pas l’utiliser. Vous passez par la 2044.

Il devient possible si vous louez aussi, en direct, un logement vide à votre nom. Il faut en plus que le total de vos loyers bruts reste sous un plafond fixé par la loi. Ce plafond est de 15 000 € par an depuis longtemps. Vérifiez-le chaque année sur impots.gouv.fr.

C’est le cas de Claire. Elle loue un studio à son nom, 400 € par mois, soit 4 800 € par an. Avec sa part de la SCI, 3 200 €, elle arrive à 8 000 €. Elle peut déclarer ces 8 000 € en micro-foncier, en case 4BE. Elle sera imposée sur 70 % de cette somme.

Le micro-foncier n’est pas toujours le plus avantageux. Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le réel peut être plus intéressant. Mais choisir le réel vous engage pour trois ans. Faites le calcul avant.

Imposé sur de l’argent que vous n’avez pas touché

C’est le point qui surprend le plus. Vous êtes imposé sur votre part du résultat, que l’argent vous ait été versé ou non.

Cette année, la famille a décidé de garder les 7 500 € sur le compte de la SCI, pour de futurs travaux. Isabelle, Marc et Claire n’ont rien reçu. Ils déclarent pourtant chacun 2 500 €.

Votre part s’ajoute à vos autres revenus et suit le barème de l’impôt sur le revenu. Elle supporte aussi les prélèvements sociaux. Le montant final dépend donc de votre situation personnelle.

Mieux vaut en parler en famille avant la fin de l’année. Certaines familles décident de verser au moins de quoi payer cet impôt. C’est une décision collective, à prendre selon les règles de vos statuts.

Quand demander de l’aide

Le cas d’Isabelle, Marc et Claire est simple. D’autres le sont moins :

• Les charges dépassent les loyers. On parle de déficit foncier. Il obéit à des règles de report précises.
• Vos parts sont démembrées. Par exemple, un parent garde l’usufruit et vous avez la nue-propriété. Celui qui doit déclarer n’est alors pas forcément celui qu’on croit.
• Des parts ou un bien ont été vendus dans l’année.
• La SCI est à l’IS. Les règles sont alors complètement différentes.

Dans ces cas, un expert-comptable, un notaire ou votre centre des impôts vous aidera à déclarer juste.