Reprendre la SCI de ses parents : par où commencer

Sophie et Thomas ont perdu leur père, Jean, il y a deux mois. Jean gérait seul la SCI familiale : deux appartements loués à Lyon. Il s’occupait de tout. Personne d’autre ne savait vraiment comment.

Aujourd’hui, un locataire demande à qui envoyer son loyer. Une lettre des impôts est arrivée. Et Sophie ne sait même pas où sont les statuts.

Si vous vivez la même chose, respirez. Tout ne se règle pas en une semaine. Voici un ordre simple pour avancer.

La SCI ne disparaît pas

Une SCI est une société. Elle existe indépendamment de ses associés. Le décès de l’un d’eux, même du gérant, ne la fait pas disparaître, sauf si les statuts en décident autrement.

Les parts sociales du parent décédé, c’est-à-dire sa part de la société, font partie de sa succession. Elles reviennent à ses héritiers, selon les règles de la succession et des statuts.

Les biens restent à la SCI. Les baux continuent. Les loyers aussi.

Étape 1 : prendre rendez-vous chez le notaire

C’est le point de départ. Le notaire règle la succession. Il dit qui hérite de quoi, et dans quelles proportions.

Il prépare aussi la déclaration de succession, le document remis à l’administration fiscale. En principe, elle doit être déposée dans les six mois du décès, lorsque celui-ci a eu lieu en France métropolitaine. Votre notaire vous confirmera le délai qui s’applique à vous.

Signalez-lui tout de suite l’existence de la SCI. Apportez ce que vous trouvez sur elle. Il vérifiera notamment si les statuts prévoient une clause d’agrément : une règle qui oblige les associés à accepter les nouveaux venus.

Si l’un de vos parents est encore en vie, la situation peut être différente. Il peut par exemple garder l’usage des parts, ce qu’on appelle l’usufruit. Le notaire vous l’expliquera.

Étape 2 : retrouver les papiers

Souvent, tout était dans un classeur ou dans la tête du parent. Voici ce qu’il faut chercher en priorité :

• les statuts de la SCI, et leurs éventuelles mises à jour ;
• les comptes rendus des assemblées d’associés, appelés procès-verbaux ;
• les baux en cours et les coordonnées des locataires ;
• les relevés du compte bancaire de la SCI ;
• les déclarations d’impôts de la SCI des années passées ;
• les avis de taxe foncière ;
• les contrats d’assurance, de syndic et, s’il y en a, d’emprunt.

Où chercher ? Le bureau, bien sûr. Mais aussi la boîte mail du parent, la banque, un éventuel comptable, et le notaire qui a rédigé les statuts. Les statuts sont aussi déposés au greffe du tribunal de commerce. On peut en obtenir une copie en ligne, sur le site officiel des greffes.

Pour vous aider, nous avons préparé un guide : reprendre une SCI familiale.

Étape 3 : nommer un nouveau gérant

Si le parent était gérant, ses fonctions prennent fin avec son décès. La SCI a besoin d’un nouveau gérant pour signer, encaisser, déclarer.

Les statuts disent comment le nommer. En général, les associés votent lors d’une assemblée, avec une majorité fixée par les statuts. Le nouveau gérant peut être un associé, ou parfois une personne extérieure.

Ensuite viennent des formalités : une annonce légale, et une déclaration de modification de la société. Elle se fait aujourd’hui en ligne, auprès du guichet unique des formalités des entreprises. Un notaire, un avocat ou un expert-comptable peut s’en charger.

Qui choisir ? Pas forcément l’aîné. Plutôt la personne qui a du temps, et que les autres trouvent juste. Certains statuts permettent aussi d’avoir deux gérants. Parlez-en franchement entre vous, avant le vote.

Étape 4 : la vie courante continue

Pendant ce temps, les locataires paient. Les factures arrivent. Quelques gestes simples évitent les mauvaises surprises.

1. Prévenez les locataires. Un mot court : le décès, le nom de la personne à contacter, et la confirmation que le loyer se verse toujours sur le compte de la SCI.
2. Prévenez la banque de la SCI. Le compte appartient à la société, pas au parent. Mais la banque demandera qui peut désormais l’utiliser. Elle voudra souvent le procès-verbal de nomination du nouveau gérant.
3. Vérifiez les assurances. L’assurance de l’immeuble ou des logements doit rester en place. Si la SCI a un emprunt, regardez aussi l’assurance liée à ce prêt.
4. Suivez les loyers. Notez chaque mois ce qui est arrivé. En cas de retard, vous le verrez tout de suite.

Étape 5 : penser aux impôts de l’année

Une SCI familiale qui loue des logements vides est le plus souvent soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, elle dépose chaque année une déclaration de résultats, le formulaire n° 2072.

Elle ne paie pas l’impôt elle-même. Chaque associé reporte sa part du résultat sur sa propre déclaration de revenus.

L’année du décès est particulière : les parts changent de mains en cours d’année. Demandez conseil au notaire ou à un comptable pour cette première déclaration. Si la SCI a choisi l’impôt sur les sociétés, les règles sont différentes : un professionnel est alors indispensable.

Préserver l’entente

Reprendre une SCI après un deuil, c’est aussi gérer des émotions. Des souvenirs, parfois de vieux désaccords. L’argent peut réveiller des tensions qu’on croyait éteintes.

Quelques habitudes aident beaucoup :

• tout le monde a accès aux mêmes chiffres, au même moment ;
• les décisions importantes se prennent par écrit, en assemblée ;
• le gérant rend compte régulièrement, même quand rien ne change.

Sophie a proposé à Thomas un point rapide tous les trois mois. Dix minutes au téléphone, les comptes sous les yeux. Ce n’est pas grand-chose, mais personne ne se sent mis à l’écart.

Et si vous craignez de confier l’accès à la banque à un outil, notre page sécurité explique ce que permet une connexion en lecture seule.